Alexis Devauchelle

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Droit immobilier - avril 2019 n°II

Droit immobilier - avril 2019 n°II

 

Assurance responsabilité - Exclusion de garantie - Clause subordonnant l’acquisition de la garantie à la résiliation d’une étude technique. 

La clause qui subordonne l’acquisition de la garantie à la réalisation d’une étude technique ne constitue pas une exclusion de garantie. 

3e Civ. - 22 novembre 2018 pourvoi n°17-22.112

 

Bail commercial - Fixation du loyer du bail renouvelé en fonction du chiffre d’affaires

La stipulation selon laquelle le loyer d’un bail commercial est calculé sur la base du chiffre d’affaires du preneur, sans pouvoir être inférieur à un minimum équivalent à la valeur locative des lieux loués, n’interdit pas, lorsque le contrat le prévoit, de recourir au juge des loyers commerciaux pour évaluer, lors du renouvellement, la valeur locative déterminant le minimum garanti. 

3e Civ. - 29 novembre 2018 pourvoi n°17-27.798

 

Bail commercial - Clause d’indexation. - Distorsion entre la période de variation de l’indice et la durée entre deux révisions résultant des stipulations de la clause d’indexation 

Seules les stipulations d’une clause d’indexation qui créent la distorsion prohibée par l’article L. 112-1 du code monétaire et financier sont réputées non écrites. 

Viole ce texte une cour d’appel qui répute non écrite en son entier une clause d’indexation qui ne prévoit la prise en compte d’une période de variation indiciaire supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision que pour un premier ajustement et qui constate que les périodes de référence suivantes avaient la même durée. 

3e Civ. - 29 novembre 2018 pourvoi n°17-23.058

 

Pour déclarer partiellement non écrite une clause d’indexation, il faut donc que la stipulation illégale soit susceptible d’être isolée, sans que la cohérence du reste de la clause ne soit atteinte, qu’elle ne soit pas essentielle à l’expression de la volonté des parties de soumettre le loyer à une indexation et que l’objectif d’équilibre et de stabilité monétaire poursuivi par le législateur au travers de la loi du 29 décembre 1977 précitée soit satisfait par le seul effacement de ce qui est illégal. 

 

Construction immobilière avec fourniture de plan - Portée de la nullité relative des règles d’ordre public

Une cour d’appel qui prononce la nullité d’un contrat de construction de maison individuelle peut retenir que la mesure de remise en état des lieux, emportant démolition de l’immeuble, constituerait une sanction disproportionnée au regard des travaux réalisés, quasiment achevés, et de la gravité des désordres et que, ce chef de demande, seul expressément formulé par le maître de l’ouvrage, étant rejeté, celui-ci restait redevable, par le jeu des restitutions réciproques, du coût de la construction réalisée, sous déduction des malfaçons et moins-values et des sommes déjà versées. 

3e Civ. - 22 novembre 2018 pourvoi n°17-12.537

 

Conseil syndical - Responsabilité d’un membre  

L’action en responsabilité délictuelle formée par un tiers à l’encontre d’un membre du conseil syndical d’une copropriété et fondée sur un manquement contractuel s’exerce dans les limites prévues par le second alinéa de l’article 1992 du code civil. 

Dès lors, une cour d’appel a pu retenir qu’une négligence dans la surveillance des comptes du syndic ne constituait pas en soi, en l’absence de collusion frauduleuse démontrée entre le syndic et le président ou un membre du conseil syndical, une faute suffisamment grave pour engager la responsabilité du président ou du membre du conseil syndical. 

3e Civ. - 29 novembre 2018 pourvoi n°17-27.766

 

Résidence services - Recouvrement direct des charges par le syndicat des copropriétaires. 

Dans une résidence services soumise au statut de la copropriété, la reprise du recouvrement, directement par le syndicat de copropriété, des charges relatives aux conventions de restauration et aux conventions hôtelières prévues au règlement de copropriété ne nécessite pas de modification de ce règlement. 

3e Civ. - 29 novembre 2018 pourvoi n°17-27.526

 

Cession d’un immeuble ou d’un droit réel immobilier - Promesse synallagmatique ne mentionnant pas la superficie de la partie privative des lots vendus - Effets de la réitération par acte authentique 

Lorsque la promesse de vente ne comporte pas la mention de la superficie de la partie privative des lots vendus, seule la signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l’a précédée, fondée sur l’absence de mention de cette superficie. 

Dès lors, viole l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 la cour d’appel qui, pour rejeter la demande en nullité d’une promesse de vente, retient que les parties peuvent convenir de compléter, par un additif de même valeur juridique, un avant-contrat dans lequel le vendeur aurait omis de déclarer la superficie réglementaire, que les signatures des acquéreurs, après mention de la formule « pris connaissance », aux côtés de celles du représentant des vendeurs, sur le certificat de mesurage vaut régularisation conventionnelle de celui-ci, lequel forme avec le certificat signé un ensemble manifestement indissociable et un même contrat et que sont indifférentes les circonstances que la signature du certificat de mesurage ne porte pas de date et que l’avant-contrat ne mentionne pas avoir annexé ce certificat. 

3e Civ. - 22 novembre 2018 pourvoi n°17-23.366

 

Publié le 07/05/2019

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