Alexis Devauchelle

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Actualité du droit immobilier et de la construction février 2017 n°2

Actualité du droit immobilier et de la construction février 2017 n°2

Par Maître Alexis Devauchelle

Avocat au Barreau d’Orleans

12 rue de la République

45000 ORLEANS

avocat-devauchelle@orange.fr

 

Assurance dommages-ouvrage – étendue de la garantie en cas de vente de l’ouvrage par l’assuré - renonciation au recours de l’assuré contre l’assureur

Le maître de l’ouvrage doit garantir et relever indemne l’assureur DO des condamnations prononcées contre lui au bénéfice de l’acquéreur dès lors que la police d’assurance dommages-ouvrage stipule :

  • que le maître de l’ouvrage reconnaît que le niveau du sous-sol inondable ne comporte pas, pour sa partie enterrée, de dispositifs aptes à s’opposer à toute remontée d’eau ou toute infiltration d’eau,

  • que le maître de l’ouvrage renonce à tout recours contre l’assureur pour toute conséquence dommageable qui pourrait résulter de l’infiltration d’eau dans ces locaux,

  • que le maître de l’ouvrage s’engage, en cas de vente de l’ouvrage assuré, à répercuter ces dispositions dans l’acte de vente et se porte garant vis-à-vis de l’assureur de toute réclamation pouvant émaner de ce fait de l’acquéreur.

3ème Civ. 15 septembre 2016 pourvoi n°12-26.985.

 

Bail commercial - Fixation du loyer du bail révisé – Détermination de l’indice de référence

Après le renouvellement du bail, l’indice initial de référence pour le calcul du loyer révisé, en application de l’article L. 145-38 du code de commerce, est celui de la date d’effet du bail renouvelé et non celui de la date d’exigibilité du bail renouvelé, lorsque ces deux dates ne coïncident pas.

3ème Civ 8 septembre 2016 pourvoi n°15-17.485.

 

Bail emphytéotique – révision du prix

Le bailleur d’un bail emphytéotique ne peut solliciter la révision du loyer pour le faire correspondre à la valeur locative.

Cette valeur est étrangère à l’économie de ce bail, puisque la contrepartie de la jouissance du preneur est l’absence de renouvellement et l’accession au bailleur, en fin de bail, de tous travaux et améliorations faits par le preneur et  non le paiement d’un loyer.

3ème Civ. 8 septembre 2016 pourvoi n°15-21.381.

 

Bail rural - Résiliation annuelle de l’article L. 416-3 du code rural et de la pêche maritime - Congé délivré à un preneur ayant atteint l’âge de la retraite

Le bailleur qui entend mettre fin au bail à long terme, motifs pris de ce que le preneur a atteint l’âge de la retraite retenue en matière d’assurance vieillesse des exploitants agricoles, doit délivrer congé à l’expiration de chaque période annuelle à partir de laquelle le preneur aura atteint l’âge de la retraite (article L. 416-1 du code rural et de la pêche maritime).

Ce congé peut donc être délivré dès le terme de la période annuelle durant laquelle le preneur atteint l’âge de la retraite.

Est donc valable un congé prenant effet à la fin de l’année au cours de laquelle le preneur a atteint l’âge de la retraite.

3ème Civ. 8 septembre 2016 pourvoi n°15-18.636.

 

Contrat d’entreprise – revendication de la  garantie de paiement

La garantie prévue par l’article 1799-1 du code civil peut être sollicitée après la réalisation des travaux par l’entrepreneur qui n’a pas été payé par le maître de l’ouvrage.

3ème Civ. 15 septembre 2016 pourvoi n°15-19.648

 

Action directe du sous-traitant contre le maître de l’ouvrage. - Mise en demeure préalable à l’entrepreneur principal impérative.

Le sous-traitant n’a d’action directe contre le maître de l’ouvrage que si l’entrepreneur ne paie pas, un mois après en avoir été mis en demeure.

L’obligation prévue par l’article 12 de la loi no 75-1334 du 31 décembre 1975 a un caractère impératif.

3ème  Civ. 15 septembre 2016 pourvoi n°15-22.592.

 

Copropriété - Vote contraire du mandataire

Le caractère impératif du mandat donné en vue de la représentation à une assemblée générale est inopposable au syndicat des copropriétaires. Seul doit être alors pris en compte le vote exprimé par le mandataire.

Le syndic n’a donc pas le pouvoir d’empêcher le mandataire d’un copropriétaire à une assemblée générale d’émettre un vote contraire aux consignes exprimées dans son mandat.

Le départ d’un mandataire d’une assemblée générale, sans remettre son pouvoir à une autre personne, n’entraîne pas l’annulation des décisions adoptées postérieurement mais rend recevable le recours en annulation formée par le mandant.

3ème  Civ. 8 septembre 2016 pourvoi n°15-20.860.

 

Copropriété – limites du mandat donné aux questions inscrites à l’ordre du jour

Le mandat donné par un copropriétaire en vue de sa représentation à une assemblée générale ne peut porter que sur les questions figurant à l’ordre du jour.

3ème Civ. 8 septembre 2016 pourvoi n°15-23.422.

 

Droit de propriété - Extinction du droit conférant le bénéfice d’une jouissance spéciale du bien

Une cour d’appel qui relève qu’un droit réel, distinct du droit d’usage et d’habitation régi par le code civil, a été concédé à une fondation pour la durée de celle-ci et non à perpétuité en déduit exactement que ce droit n’est pas régi par les dispositions des articles 619 et 625 du code civil et qu’aucune disposition légale ne prévoit qu’il soit limité à une durée de trente ans.

3ème Civ. 8 septembre 2016 pourvoi n°14-26.953.

 

Servitude - extinction par l’acquisition de parcelles issues de la division du fonds par le propriétaire du fonds dominant.

L’acquisition par le propriétaire du fonds dominant de parcelles issues de la division du fonds servant éteint la servitude grevant ces parcelles.

3ème Civ. 8 septembre 2016 pourvoi n°15-20.371.

 

Droit de préemption urbain - Déclaration d’intention d’aliéner. - Informations dues par le vendeur - Exploitation antérieure à la vente d’une installation soumise à autorisation

La déclaration d’intention d’aliéner qui résulte de l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction antérieure à la loi ALUR no 2014-366 du 24 mars 2014, ne comporte pas l’obligation, pour le vendeur, d’informer le titulaire du droit de préemption qu’une installation soumise à autorisation ou à enregistrement a été antérieurement exploitée sur le terrain objet de la vente.

En conséquence, le titulaire du droit de préemption ne peut invoquer un manquement du vendeur à l’obligation d’information qui pèse sur lui en application de l’article L. 514-20 du code de l’environnement pour refuser de signer l’acte de vente.

3ème Civ. 15 septembre 2016 pourvoi 15-21.916.

 

Action en paiement des indemnités d’assurance contre l’assureur du vendeur de l’immeuble

Sauf clause contraire, l’acquéreur d’un immeuble a seul qualité à agir en paiement des indemnités d’assurance contre l’assureur garantissant les dommages à l’ouvrage, même si la déclaration de sinistre a été effectuée avant la vente.

3ème Civ. 15 septembre 2016 pourvoi n°15-21.630. –

 

Publié le 23/02/2017

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