Alexis Devauchelle

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Actualité du droit immobilier – mai 2016 n°1

Actualité du droit immobilier – mai 2016 n°1

 

Architecte entrepreneur - Responsabilité à l’égard du maître de l’ouvrage - Faute de conception de l’ouvrage

 

L’absence de prise en compte de la nature du sol constitue une faute de conception de l’ouvrage commise par l’entrepreneur intervenu en l’absence de maître d’œuvre.

En l’espèce, l’ouvrage était une plate-forme destinée au stationnement de véhicules poids lourds, laquelle a subi un tassement généralisé entraînant la stagnation des eaux pluviales pendant plusieurs jours.

3ème Civ. - 10 décembre 2015 pourvoi n°15-11.142

 

Assurance dommages - Garantie constructeur non réalisateur - Obligation de conseil de l’assureur

 

Il ne peut être reproché à l’assureur d’avoir manqué à son obligation de conseil en n’avertissant pas l’assuré qu’il ne serait pas garanti au titre d’une activité de maître d’œuvre, alors que cet assuré avait souscrit une garantie constructeur non réalisateur dont la définition impliquait qu’il ne participe pas directement à l’acte de construire et qu’il ne résultait d’aucun élément du dossier qu’il ait informé l’agent d’assurance de ce qu’il interviendrait sur le chantier en une nouvelle qualité de maître d’œuvre.

2ème Civ. - 10 décembre 2015 pourvoi n°15-13.305

 

Bail – Obligation de délivrance d’un logement décent - Règlement sanitaire départemental plus rigoureux que le décret du 30 janvier 2002

 

Les conditions de superficie d’un local destiné à l’habitation, telles que prévues par un règlement sanitaire départemental, sont applicables dès lors qu’elles ne sont pas incompatibles avec les conditions prévues par le décret no 2002- 120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, même si elles sont plus rigoureuses que celles-ci.

3e Civ. - 17 décembre 2015 pourvoi no 14-22.754.

 

Bail commercial - Point de départ de la prescription biennale - Action en requalification d’un contrat en bail

 

Le délai de prescription biennale applicable à la demande tendant à voir reconnaître qu’un contrat, en l’espèce de location-gérance, est soumis au statut des baux commerciaux court à compter de la date de la conclusion de ce contrat, peu important qu’il ait été renouvelé par avenants successifs.

3ème Civ. - 3 décembre 2015 pourvoi n°14-19.146.

 

Bail d’habitation– Modification des Clauses du bail d’un meublé - Clauses abusives  faisant peser sur le locataire la quasi-totalité des dépenses incombant normalement au bailleur sans contrepartie - Nullité du congé par le bailleur en vue de la réévaluation du loyer

 

Les dispositions de l’article L. 632-1, alinéa 4, du code de la construction et de l’habitation, fixant les conditions de modification des clauses d’un bail portant sur un logement meublé constituant la résidence principale du preneur, ne peuvent être tenues en échec par la signature d’un nouveau contrat se substituant au contrat en cours.

La clause d’un bail portant sur un logement meublé constituant la résidence principale du preneur qui prévoit que le locataire doit rembourser au bailleur toutes les charges, quelle qu’en soit la nature est abusive en ce qu’elle fait peser sur le locataire la quasi-totalité des dépenses incombant normalement au bailleur, qui en est ainsi dispensé sans contrepartie.

En l’espèce, la clause prévoyait que le preneur supportait les frais d’entretien ou de réparation des parties communes, afférentes tant aux biens loués qu’à l’immeuble dans lequel ils se trouvent, aux seules exceptions de l’assurance de l’immeuble et des honoraires de gestion de l’immeuble et des biens loués.

Le congé délivré au preneur d’un logement meublé constituant sa résidence principale « en vue de la réévaluation du loyer » est nul puisqu’il ne répond pas aux conditions de l’article L. 632-1, alinéa 5, du code de la construction et de l’habitation.

3ème Civ. - 17 décembre 2015 pourvoi n°14-25.523.

 

Bail soumis à la loi du 1er septembre 1948. – occupant bénéficiaire du maintien dans les lieux -  nécessité d’un titre personnel d’occupation

 

Le droit au maintien dans les lieux prévu par l’article 4 de la loi no 48-1360 du 1er septembre 1948 ne bénéficie qu’à l’occupant de bonne foi qui dispose à l’origine d’un titre personnel d’occupation.

Ainsi, le descendant majeur du titulaire du bail, auquel avait été notifié un congé et qui bénéficiait depuis d’un droit au maintien dans les lieux, et qui occupait les lieux avec lui ne peut, en l’absence de titre personnel originaire, se prévaloir d’un droit au maintien dans les lieux après le décès dudit titulaire.

3ème Civ. - 17 décembre 2015 pourvoi n°12-20.672.

 

Bail rural – conditions de la cession - observation constante de ses obligations par le preneur

 

Le preneur, qui ne s’est pas constamment acquitté de toutes les obligations nées de son bail, ne peut bénéficier de la faculté de le céder.

Le preneur doit en effet être de bonne foi et ne doit pas avoir commis de manquements aux obligations résultant du bail, notamment s’être rendu coupable de retards réitérés dans le paiement des fermages.

3ème Civ. - 3 décembre 2015 pourvoi n°14-23.207.

 

Copropriété –Action en diminution du prix. –connaissance par  l’acquéreur professionnel de la superficie réelle du bien

 

La connaissance par l’acquéreur, même professionnel de l’immobilier, de la superficie réelle du bien avant la vente ne le prive pas de son droit à la diminution du prix.

3ème Civ. - 10 décembre 2015.  Pourvoi n°14-13.832.

 

Copropriété – défaut de nomination du syndic

 

A défaut de nomination du syndic par l’assemblée des copropriétaires dûment convoquée à cet effet, le président du tribunal de grande instance désigne le syndic par ordonnance sur requête d’un ou plusieurs copropriétaires ou d’un ou plusieurs membres du conseil syndical.

3ème Civ. - 3 décembre 2015 pourvoi 14-25.583.

 

Copropriété – Pouvoirs du syndic - Action en remboursement d’une facture de travaux

 

Nécessite une autorisation de l’assemblée générale l’action du syndic en remboursement de sommes payées au titre de la réparation d’une fuite sur une canalisation, qui suppose au préalable d’apprécier qui doit prendre en charge les travaux.

Cette action ne peut être analysée comme une simple action en recouvrement de créance.

3ème Civ. - 3 décembre 2015 pourvoi no 14-10.961.

 

Copropriété – preuve de la régularité de la notification du PV d’AG

 

Il appartient au syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve de la régularité de la notification du procès-verbal d’une assemblée générale.

3ème  Civ. - 17 décembre 2015 pourvoi n°14-24.630.

 

Copropriété – responsabilité du Syndicat des copropriétaires du fait de vices de construction ou défaut d’entretien des parties communes -

 

Le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des vices de construction de l’immeuble, même antérieurs à la soumission de celui-ci au statut de la copropriété.

3ème Civ. - 17 décembre 2015 pourvoi n°14-16.372.

 

 

 

Par Maître Alexis DEVAUCHELLE

Avocat au Barreau d’Orléans

12 rue de la République

Tel 02.38.78.79.85 / Fax 02.38.78.19.86

Mail : avocat-devauchelle@orange.fr

Site internet : avocat-devauchelle-orleans.fr

Publié le 03/05/2016

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