Alexis Devauchelle

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Bail d’habitation – suspension de la clause résolutoire – Loi ALUR – application immédiate

Bail d’habitation – suspension de la clause résolutoire – Loi ALUR – application immédiate

En sa séance du 16 février 2015, dans le cadre d’un avis (cf. BICC du 15 mai 2015), la Cour de cassation a estimé que l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014), en ce qu’il donne au juge la faculté d’accorder un délai de trois ans au locataire en situation de régler sa dette locative, s’applique aux baux en cours.

La Loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové dite « ALUR » en son article 27 a, notamment, porté de deux à trois ans le délai de suspension des effets de la clause résolutoire.

 

Les locataires en difficulté vont donc se satisfaire d’une telle analyse qui va très vite transpirer sur les juridictions de fond saisies des difficultés survenant dans le cadre de baux d’habitation, sachant que ce délai de trois ans peut être accordé par le juge, même d’office, au locataire en situation de régler sa dette locative et que, pendant son cours, les effets de la clause résolutoire sont suspendus.

 

La Juridiction Suprême estime que la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

 

La réponse à la question posée ayant abouti à cet avis n’allait pas de soi au regard notamment des dispositions de l’article 2 du Code civil (lesquelles énoncent que «La loi ne dispose que pour l’avenir ; elle n’a point d’effet rétroactif. »), mais encore de l’absence de précision de la Loi quant à l’entrée en vigueur dudit article 24 et de l’absence d’information tirée des travaux parlementaires.

La solution a été dégagée en s’appuyant, d’une part, sur la théorie de l’effet légal du contrat qui énonce en substance que « la loi nouvelle régit immédiatement les situations juridiques non définitivement réalisées » lors de son entrée en vigueur et, d’autre part, sur l’intention du législateur qui n’était pas de vouloir différer jusqu’à l’expiration des baux en cours les mesures urgentes qu’il adoptait en vue de prévenir les expulsions locatives.

 

L’avantage de la solution retenue est d’unifier le sort des baux d’habitation soumis à la Loi de 1989 et des baux conclus ou renouvelés après la Loi ALUR.

 

Cette solution s’inscrit bien évidemment dans la volonté protectrice des preneurs telle que dessinée par les lois successives régissant les baux d’habitation.

 

Maître Alexis Devauchelle

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Publié le 15/05/2015

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